Plataforma de Afectados por la Hipoteca
En primer lugar, pese a
ser una decisión personal, recomendamos a la gente en riesgo de
desahucio (hipoteca) que contacte con la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH)
más cercana a su domicilio en cuestión. Siendo perfectamente
conscientes de que estamos pidiendo o descargando una defensa en una
plataforma social concreta, así lo hacemos porque bajo nuestro punto de
vista y nuestra experiencia los miembros de dicha organización se han
demostrado imprescindibles, tanto en la negociación como en la acción
judicial o social, para hacer frente a las entidades que suelen ejecutar
los desahucios como son grandes bancos o prestamistas privados. Esta es
una decisión, como se ha dicho, de carácter personal, nadie está
obligado a acudir a dicha plataforma, sin embargo han demostrado servir
de gran ayuda (tanto material como personal) a los afectados por este
problema social que tanto afecta a nuestro entorno. Desde la opinión
estrictamente personal del autor y bajo la experiencia jurídica y
profesional que poseo, puedo asegurar que la PAH
ha ayudado, directa e indirectamente, a confeccionar estrategias con el
fin de impedir el desahucio de miles de ciudadanos con un aplomo y una
profesionalidad intachables. Del mismo modo ya han existido casos de
jueces de Primera Instancia que han recomendado a los afectados inmersos en un proceso de ejecución hipotecaria que contacten con la PAH al poder servir de vital ayuda. Es por ello que, desde la visión personal, les recomiendo encarecidamente dicha plataforma.
Situación previa al posible desahucio
La situación potencial
de desahucio viene precedida, evidentemente, del impago de las cuotas,
ya sean de alquiler o la hipoteca, hacia el acreedor pertinente. En
primer lugar debemos aclarar que judicialmente no es lo mismo el
procedimiento de desahucio por impago de las rentas de alquiler que el
procedimiento de ejecución hipotecaria (los desahucios más dramáticos
dado que la hipoteca es una deuda mucho más gravosa). Esta diferencia en
los procesos es de suma importancia dado que cambian tanto las
condiciones jurídicas como las oportunidades de defensa que poseemos. A
continuación les desglosaremos ambos procedimientos y sus diferencias.
La
situación potencial de desahucio viene precedida, evidentemente, del
impago de las cuotas, ya sean de alquiler o la hipoteca, hacia el
acreedor pertinente.
Una vez sepan que
pueden incurrir en impagos futuros o que ya han impagado las cuotas de
alquiler o hipoteca han de ser conscientes de que el acreedor va a tener
derecho a reclamárselas por vía judicial en un plazo muy corto (a
continuación lo detallaremos con más precisión) por ello se recomienda
que no dejen pasar los plazos y los días una vez que sepan que pueden
encontrarse en una situación así. Pueden acudir a la PAH,
a otros colectivos o simplemente informarse en el Servicio de
Orientación Jurídica de cada colegio de abogados. Existen muchas
opciones para desarrollar pero lo más importante es que no desatiendan
tal situación pese a ser totalmente comprensible lo desagradable y tenso
que pueda ser ocuparse de ello. Con lo anteriormente expuesto
simplemente hago hincapié en que, cuando se trata del impago de la
vivienda en la que residimos, normalmente la parte más débil
jurídicamente hablando es la que impaga dado que, tanto los bancos o
prestamistas como los arrendadores, suelen poseer más recursos y más
capacidad que el posible desahuciado. Por ello, es importante no solo
recurrir a colectivos que defiendan a los deudores en estos casos sino
estar alerta, moverse rápido y no dejar correr el tiempo sin tomar
medidas de prevención o de defensa ante las posibles acciones judiciales
que puedan tomar los acreedores. En esto juega un papel crucial la
información y toda la documentación que posean respecto de su vivienda
en relación con la deuda a pagar, tanto la escritura de la hipoteca,
como el contrato de alquiler, recibos, trasferencias, renegociaciones
etc. Si
poseen un control sobre estos documentos facilitarán a su abogado futuro
mucho trabajo y podrán tener una idea más clara de sus condiciones y su
situación antes de que se puedan producir acciones judiciales.
¿Qué es la hipoteca?
En primer lugar resulta
de gran ayuda familiarizar al ciudadano con el concepto de hipoteca. La
hipoteca no es otra cosa que un derecho real (un tipo de derecho
regulado en el Código Civil) en el cual hay un acreedor y un deudor que
pactan una deuda con unos plazos y valores y un término. Con el fin de
asegurar el pago o devolución de dicha cantidad se grava un bien
(generalmente inmueble) con la capacidad de, en caso de no satisfacer la
deuda pactada en tiempo y forma, proceder el acreedor a la venta o a la
toma de propiedad del bien gravado para satisfacer la deuda que no ha
sido cubierta. Esto explicado en términos más sencillos se expresaría en
que la hipoteca es como una deuda normal entre un acreedor y un deudor
pero con la salvedad de que si no se satisface en los términos en que se
acordó existe un bien (normalmente una vivienda) que hace de garantía
para cobrar dicha deuda íntegramente. Esa
vivienda de la cual se desahucia es la garantía de pago del dinero que
prestan las entidades bancarias para comprar, precisamente, la misma
vivienda (aunque es posible que puedan existir avales con más viviendas
generalmente de familiares).
Procedimiento de ejecución hipotecaria
Si nos centramos en la
diferencia de procedimiento como ya hemos expuesto con anterioridad no
es lo mismo el impago de alquiler que el procedimiento de ejecución
hipotecaria, siendo el primero un procedimiento en principio menos
gravoso dado que supone el pago de las rentas atrasadas del alquiler
desalojando el inmueble sino se realiza el pago. Siendo éste un problema
importante pero no tan perjudicial como el proceso de ejecución
hipotecaria que supone el desalojo del inmueble y, además el pago de la
deuda hipotecaria que se contrajo (normalmente con una entidad bancaria)
y en el cual la dación del inmueble al banco no termina con la deuda
como regla general.
En el caso de la ejecución hipotecaria el procedimiento seguiría el siguiente esquema:
-
Burofax:
-
Demanda ejecutiva:
-
Notificación de la demanda al deudor:
-
Oposición a la demanda de ejecución:
Una vez más el mérito tremendo de la PAH
es de alabar. Ellos han facilitado modelos de oposición a la demanda de
ejecución disponibles para cualquier abogado y han aunado en los mismos
toda la normativa y la jurisprudencia europea y nacional que pueda
defender al ciudadano afectado.
-
Certificación del Registro de la Propiedad:
-
Subasta del bien hipotecado:
Procedimiento de desahucio por impago de rentas de alquiler
El procedimiento de
desahucio por impago de alquiler es, como se ha dicho, un procedimiento
menos dramático dado que, pese a lo perjudicial que pueda resultar. En
esta situación se ha de aclarar que la PAH no está enfocada a este tipo de desahucio pero pueden intentar pedir ayuda de igual manera. El esquema es el siguiente:
-
Demanda de desahucio por impago de rentas:
Con tan solo un mes de
impagos en la renta del alquiler ya se puede ejercitar la acción
judicial de desahucio, sin embargo no es lo habitual, lo normal es que
el inquilino realice dicha acción pasados unos pocos meses desde que
empezaron los impagos.
-
Notificación y posibilidades ante la demanda:
Admitida la demanda por
el secretario judicial se nos notificará (siempre hay que estar muy
atento al correo y a los avisos que nos dejen en el buzón). Una vez
notificada tendremos de plazo tan solo 10 días para realizar el pago,
evitando así el desahucio, u oponernos. En cualquier caso es importante
estar atentos y prever la posibilidad de que nos demanden a la hora de
contactar con abogado o procurador o instar la suspensión de plazo si
queremos ser beneficiarios de la asistencia jurídica gratuita. Del mismo
modo es aconsejable si queremos quedarnos en la vivienda y disponemos
del dinero realizar el pago antes de esos 10 días de plazo, ese pago se
llama “enervamiento de la acción” y produce el fin del procedimiento si
se paga íntegramente la deuda. Aunque el enervamiento de la acción solo
se puede realizar si no se ha hecho con anterioridad en otra ocasión con
el mismo arrendador y contrato.
Es muy importante,
de igual manera, recalcar que si quieren solicitar la asistencia
jurídica gratuita y la suspensión de los plazos hasta que la misma se
resuelva habrán de hacerlo en el plazo máximo de 3 días desde que se les notifique la demanda.
-
Condonación de rentas y costas:
En ocasiones, cuando al
arrendador le interesa desalojar con rapidez la vivienda puede incluir
en la demanda la condonación de deudas de rentas y costas procesales
debiendo especificar claramente la cantidad que se condona.
Cuando sucede esto y se
sopesa por nuestra parte que es lo más idóneo en nuestro caso se debe
aceptar dicha condonación en el plazo de 5 días desde que se nos
notificó.
-
Oposición o no oposición
Ante la posibilidad de
oponernos o no oponernos existe la diferencia de que la oposición nos
llevaría a una vista (juicio) por el cual se dictaría sentencia por
parte del juez. Si no existen motivos racionales para oponerse sobre el
fondo como son las cantidades indebidas, motivos totalmente infundados
del demandante o existencia de deudas por parte del mismo demandante con
ustedes les aconsejamos que no se opongan dado que el proceso irá
avanzando de igual manera y no es difícil probar si ha habido pago o no.
Si tienen motivo, por supuesto, ejecuten su derecho a oponerse y a que
no se le cobre ni un euro de forma injusta. En cualquier caso eso deben
consultarlo y asesorarse con el profesional que les guie en el proceso.
-
Finalización del proceso:
Si se oponen se
celebrará la vista y les pueden dar la razón en sus pretensiones de
motivos infundados de la reclamación (es muy infrecuente), de parte de
la deuda no exigible o de defectos de forma. En cualquier caso lo más
normal es que el juez señale un día para que se ejecute el desahucio y
en el que deberán irse de la vivienda dado que si hay problemas suele
acudir la policía a desalojar el inmueble (independientemente de que
puedan y deben acudir si quieren a plataformas sociales que intenten
impedir dichos desahucios). Pero, centrándonos en la realidad jurídica,
el desahucio es, por desgracia, el desenlace más común en estos casos.
En el caso de que no se opongan en esos 10 días el secretario judicial dictará decreto señalando un día para que abandonen el piso sin necesidad de celebrar una vista. Es muy importante destacar que una vez pasados esos 10 días no hay posibilidad de oponerse salvo que se acredite un defecto de forma que produzca la nulidad del proceso.
Defensa del procedimiento de desahucio hipotecario
Una vez detallados los
conceptos de los dos tipos posibles de desahucios vamos a proceder a
detallar las claves de la defensa en el ámbito judicial y prejudicial
(cuando la entrada en tribunales es inminente). En el caso del desahucio
por ejecución hipotecaria se antoja clave una defensa desde un primer
momento con todos los medios que podamos contar. Esto ha de ser así
porque de dicho procedimiento puede derivarse un cambio en nuestra
situación económica y una deuda que nos puede lastrar toda la vida. Por
desgracia la legislación española no protege en modo alguno a las
víctimas de desahucios por ejecución hipotecaria salvo alguna medida
recogida en la Ley de protección al deudor hipotecario de 2012, al
margen de una Ley aprobada en Andalucía pero que se halla suspendida
porque el Gobierno la recurrió al Tribunal Constitucional y aun no se ha
resuelto. Esta Ley de 2012 establece que, en determinados supuestos se
suspenderá el lanzamiento de la vivienda habitual de los sujetos que se
hallen en las siguientes circunstancias:
- Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
- Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.
- Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.
- Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.
- Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.
- Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
- Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, conforme a lo establecido en la legislación vigente, en el caso de que la vivienda objeto de lanzamiento constituya su domicilio habitual.
- El deudor mayor de 60 años.
En cualquier caso aparte de esos requisitos tienen que concurrir los siguientes supuestos:
- Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas. Dicho límite será de cuatro veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas en los supuestos previstos en las letras d) y f) del apartado anterior, y de cinco veces dicho indicador en el caso de que el ejecutado sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.
- Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.
- Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
- Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
En definitiva dichas
medidas son de escasa utilidad y la inmensa mayoría de población sumida
en una posible ejecución hipotecaria no puede acogerse a ellas. En
cualquier caso dichas medidas solo aplazan la ejecución hasta, de
momento, 4 años después de la entrada en vigor de esta ley. Poco útil e
insultantemente insuficiente a todas luces.
En
definitiva dichas medidas son de escasa utilidad y la inmensa mayoría
de población sumida en una posible ejecución hipotecaria no puede
acogerse a ellas.
Una vez mencionado esto
debemos subrayar que una de las medidas más adecuadas con el fin de
protegerse en el ámbito judicial es, antes de nada, la prevención. Como
se ha dicho arriba es importante enfrentar la posibilidad del desahucio y
asesorarse en el Servicio de Orientación Jurídica del Colegio de
Abogados del lugar donde resida. Ahí le informarán de sus posibilidades a
la hora de poder solicitar la asistencia jurídica gratuita. En el
Servicio de Orientación Jurídica también les pueden asesorar en materia
del procedimiento concreto, si pueden oponerse sobre el fondo, si pueden
beneficiarse de las medidas de protección de la Ley de 2012 que hemos
explicado arriba etc. Del mismo modo es muy importante recabar la información relativa a la ejecución
como puedan ser la escritura de la hipoteca, los pagos y sus recibos o
movimientos bancarios o los documentos acreditativos de la renta, unidad
familiar, discapacidad (si la hubiera) de uno de los miembros
familiares etc. para poder justificar estar dentro de las medidas de
protección hipotecaria.
En otro orden de
circunstancias una de las técnicas extrajudiciales más importantes antes
de que se inicie la ejecución es la de negociar con la entidad
bancaria. Para realizar una negociación efectiva resulta muy favorable
el hecho de presionar en el ámbito social y mediático, por eso es más
adecuada la presión e influencia colectiva que posee la PAH
por no hablar de su experiencia en negociaciones previas. A veces el
acreedor, en un primer momento, no quiere negociar o no propone nada
diferente pero si se insiste y se actúa con todas las armas disponibles
se puede llegar a un acuerdo favorable. Al hilo de la solicitud de
asistencia jurídica gratuita podemos señalar que en ocasiones la
deniegan sin entrar a conocer muy bien todas las circunstancias
económicas (solo miran la renta en vez de ver la unidad familiar, cargas
etc.) por ello les recomendamos que si se la han denegado y tienen
motivos de peso para recurrir dicha denegación lo hagan dado que es un
recurso administrativo y no les costará nada. Pueden orientarse para la
interposición de dicho recurso en el Servicio de Orientación Jurídica
mencionado ya.
Existe, de igual
manera, un consejo que ha circulado mucho por internet: alquilar la
vivienda a un familiar un vez que sabemos que nos van a ejecutar, por
ello el banco debería respetar el alquiler y no podría quedarse con el
piso. Esto es una verdad a medias, para que el banco no pueda quedarse
con la vivienda habría que demostrar que no es un negocio fraudulento
sino que se ha producido antes de la ejecución (demanda ejecutiva), por
un precio acorde a lo normal en el mercado (y que se haya pagado de
forma efectiva), que se haya inscrito en el Registro de la Propiedad,
que se acredite la convivencia efectiva del inquilino en nuestra
vivienda (como el pago de facturas de agua, luz etc.) y que el contrato
sea por una duración normal (no por 30 años, por ejemplo). En
definitiva: acreditar que es un negocio en el que no existe fraude.
Además esto solo interrumpiría la pérdida de la vivienda por los cinco
primeros años de dicho contrato. Por ello hay que valorar mucho la
posibilidad de realizar esta acción dado que existe un riesgo alto de
que fracase y es más: nos pueden abrir una causa por alzamiento de
bienes, un delito del Código Penal.
Otra alternativa es
acudir de inmediato a los servicios sociales que nos pueden orientar en
el proceso y ayudar a ponernos en contacto con las posibles mediaciones a
nivel institucional que puedan existir pese a que en la mayoría de
sitios no hay.
Otra
alternativa es acudir de inmediato a los servicios sociales que nos
pueden orientar en el proceso y ayudar a ponernos en contacto con las
posibles mediaciones
Otra medida de presión poco efectiva es escribir al Defensor/a del
Pueblo de su Comunidad Autónoma e intentar buscar ayudas
institucionales o no institucionales que revistan de influencia en la
entidad bancaria o en la sociedad en general.
Les desaconsejamos
fervientemente que no recojan o ignoren las notificaciones del juzgado
de inicio del procedimiento dado que este seguirá delante de todas
formas y al no poder informarse
del procedimiento desde su inicio pueden perder oportunidades de
defensa que luego no se podrán recuperar. Al contrario, les aconsejamos
que estén pendientes de ellas antes y durante el procedimiento para
armar su mejor defensa posible.
Defensa judicial y prejudicial del desahucio por impago de rentas de alquiler
En general las medidas
de defensa son parecidas a las del desahucio por hipoteca pero algunas,
evidentemente, no son útiles para este tipo de proceso. La presión
social, que existe en las hipotecas, no está tan asentada en la pérdida
de una vivienda de alquiler, en parte porque es un procedimiento que no
suele suponer una situación tan límite para el afectado aunque somos
conscientes de la gravedad de dicha situación.
La presión social, que existe en las hipotecas, no está tan asentada en la pérdida de una vivienda de alquiler
Como se ha dicho la PAH
no ofrece un servicio concreto para este tipo de desahucios sin embargo
el Servicio de Orientación Jurídica de su Colegio de Abogados le puede
orientar en la defensa judicial y las posibilidades de su defensa. Otra
forma de defensa prejudicial es la negociación con el arrendador, éste
puede tener una postura comprensiva para esperar a la acción judicial o,
aunque no quiera esperar, puede estudiar la posibilidad de condonar
parte de la deuda o su totalidad. Del mismo modo, si se trata de impagos
totalmente permanentes y saben a ciencia cierta que podrán pagar en un
tiempo no muy elevado, será beneficial para ambas partes la llegada a un
acuerdo antes de acudir a la vía judicial dado que será más gravosa
ésta que la negociación que se pueda realizar. También les
desaconsejamos fervientemente, al igual que el procedimiento de
ejecución hipotecaria, que no recojan las notificaciones: ello no les va
a eximir del procedimiento y ni siquiera lo va a retrasar mucho y
pueden no darse cuenta de la notificación dado que se producirá por
edictos.
Cualquier tipo de
presión social siempre es bienvenida dado que estamos hablando de una
condonación de deuda mucho menor que en el caso de la hipoteca y es
posible que el particular arrendador se atenga a razones. La presión
social puede alcanzarse por medio de cualquier plataforma que se les
ocurra, incluida la Plataforma Stop Desahucios que es una campaña dentro
de la PAH
para frenar por medio de la desobediencia civil los desahucios. Por lo
demás cualquier tipo de prevención como la recopilación de documentos
que afecten al alquiler o el asesoramiento legal son favorables a buscar
la mejor solución posible.
